7月第一拍来啦！

就在刚，坐落于新香洲老百姓西路南大望山的一幅占地约1.2万平住宅地块取得成功拍出来。泉州市海滨广场房地产业有限责任公司以总价格约41678万余元、折算楼面价约24373元/平拍得该地块，股权溢价21.5%！

值得一提的是，该地块不但坐落于新香洲关键部位，交通便利。并且住宅建筑容积率为1.4，且工程建筑叠加层数≤7层、21米，将打造出花园洋房或独栋别墅等高档、低密度商品。

那样，该地块实际素养怎样？请往下看：

交通便利，建筑容积率1.4

据公示表明，该地块坐落于新香洲老百姓西路南大望山，与龙光地产海悦云水间、仁行星园、优仕雅苑等住宅邻近。

| 区位图

附近有仁行星园商业步行街、梅华初中、星园销售市场、区人民法院、体育馆等配套设施，此外，人民西路、星园路、嘉祥县苑路等路面也围绕上下。

可以这么说，所在位置是特别优异。据统计，该地块恰好是现在的浩朋驾校学车地理位置。

地块自身层面，总占地面积12214.16平，建筑面积20519.78平，计容总建筑面积17099.82平。

在其中，可售住宅为16828.82平，按套均100平/套测算，预估新项目可产生约168套住宅。

停车场占比为0.5停车位/户，按40/平个测算，一共有86个停车位。

值得一提的是，该地块小区绿化率≥35%，建筑容积率1.4，工程建筑叠加层数≤7层、21米，将塑造为密度低的中低层花园洋房或是独栋别墅商品。

| 由来挂牌上市文档

商品层面，方案为二至三房企业，平层设计方案，毛坯交付。

起拍价2万/平，市场销售要4.3万/平？

价钱层面，总价格343022389元，折算楼面价约20060元/平起拍价，增价力度171.52万余元/次，在其中路面土地价格为28084元/平。

特别注意的是，依据挂牌上市文件显示，经有关部门评定后，该地块的销售单价预估为42760元/平，市场销售总价格约7.2亿人民币。

| 由来挂牌上市文档

由其由此可见，该地块将来市场销售的价钱起码在4万/平之上。

但是，与周边楼盘比照，这个价格还在正常范围内。据调查，该地块周边的龙光地产海悦云水间、中珠九悦、三好名苑等二手盘价钱都是在4万/平上下。

| 周边房价（由来搜房网）

工业生产改住宅，划转改转让

而与过去拍地不同的是，本次该地块的获得方法为划转。

据统计，该地块的原所有权人为因素泉州市机电设备公司，因在1998年，原珠海市市规划局准许将该商业用地作用由工业生产改成住宅商业用地。但所有权人未按住宅作用补缴土地价格，因此现由泉州市香洲区人民法院司法处置。

之后通过有关调节，将该地块的122146平商业用地(城市道路占有总面积4816平待交易量后调节)，按建筑容积率1.4进到泉州市财政投资评审核心买卖，土地使用权证转让期限自准许出让之日起测算(2020年12月15日)。

| 由来挂牌上市文档

通过买卖后，该地块的获得方法将由划转变为转让。

因而，该地块由广东省珠海市机电设备公司产权过户至购房人历经2个阶段：（1）广东省珠海市机电设备公司交纳土地出让，土地用途由划转变为转让。广东省珠海市机电设备公司涉及到税金：房产契税、合同印花税；

（2）广东省珠海市机电设备公司出让以上地块至买受方。出让方涉及到税金：所得税、城市发展维护保养税、教育附加费、地区教育附加、合同印花税、土增、所得税；买受方涉及到税金：房产契税、合同印花税。

换句话说，该地块为工业土地改住宅商业用地，住宅转让期限自2020年12月15日算起，现阶段还剩下期限68.85年。

当场整平，为驾校场地

从施工现场来说，现阶段该地块已整平，为驾校场地。

| 当场

总体看来，该地块素养非常好，地区优异、配套设施完善、容积率低。但因为是划拨方式，拍得人要交纳的相关税费比较多。

| 当场

梅华初中学士学位将更加焦虑不安

依据学区划分，该地块的小学学区为香洲区二十一小，初中学区为梅华初中。而梅华初中上年迈入初次高考，且取得了非常好的成果，因而深受销售市场关心。

留意的是，在在今年的《有关香洲区中小学校招生工作的重要提示》中，梅华初中也出现了学士学位焦虑不安的状况，学校学区域内户口再生已超过学区域内学士学位数。

据不完全统计数据，现阶段梅华初中校区范围之内有金鸿利嘉阁、恒隆广场御园、仁行星园、龙光地产海悦云水间等50 个新楼盘，总数非常多。

而梅华初中经营规模为36个教师培训班，按50人/班测算，共给予1800个学士学位。

现如今，规划区又将带来100好几套住宅，由此可见下面梅华初中的学历市场竞争将更加猛烈。

新香洲再迎住宅，预估年末现身

据调查，新香洲之前拿地或是在2020年2月19日，华发以总价格277000万余元、折算楼面价约15389元/平拿到迎宾北路东面、梅华大道南端住宅、商业服务、文化设施地块。

据统计，该地块也就是正在建设中的华发北京香山河畔苑新项目，集消费休闲娱乐、社交媒体游戏娱乐、生态宜居、休闲娱乐感受于一体。

依据整体规划，该工程具体基本建设住宅、下沉式广场、4层商业服务、地下停车场、社区用房、邻里中心、市政道路、公园绿地等。在其中，1栋住宅设计方案49楼高高，另1栋住宅设计方案26楼高。

| 效果图

项目整体总占地约1.86万平，总建面约18万平，设计停车位880个。

据了解，该项目配建的方志馆、工人文化中心预计在今年8月对外开放，而住宅预计在年底亮相。

那么，大家对今天这幅宅地是如何看待的呢？未来它到底能卖多少钱？来跟房姐聊聊吧！